融資成功例證:
一胎金額:24億元(30億元8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳金額:1600萬元(0.67%)
開辦費1%2400萬元
限公司法人
(綁約3個月)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,
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慶賀成交
新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)
一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:907萬(0.67%)
開辦費1%1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬
建融
一胎:11.2億(14億(假設)8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳:747萬(0.67%)
開辦費1%1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:2000萬(0.67%)
開辦費1%3000萬
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建地買貸(不做地不能馬上蓋)
先講貸款成數再講貸款額度(不可以超貸)
只需要兩張紙
1.有使用分區證明
2有街道名稱地籍圖
3-建地貸款1,2,3胎貸款餘額
4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)
5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
3.基隆市中正區濱海公路二段
4.文山區木柵路4段159巷
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超過10億
台中豐原
華x濟
敦化北路大樓
桃園藝文特區
八德路四段
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南港23億
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化解產能過剩之道放慢周轉速度
每日經濟新聞記者 楊羚強 發自上海
近期,由於部分城市房價有所松動,房地產行業產能過剩的問題引起業界關註。
在上海房地產開發領域摸爬滾打幾十年的楊子江認為,高周轉正是導致產能過剩的"罪魁禍首"。
《每日經濟新聞》記者經過長期對行業的觀察發現,很多地產商為瞭追求更高的資本回報率,盲目地在自有資金較小的情況下,放大銷售規模和加速總資產周轉周期,導致瞭行業供應量的整體放量。
按行業的正常做法,一個房地產項目在正式開發前,需要對地塊周邊市場的整體需求和購買力進行充分的調查,結合項目規劃的一系列技術性要求,開發更符合當地市場需求的產品,最大限度挖掘土地價值,實現項目收益的最大化。
但因為高周轉的策略,開發商往往沒有足夠時間瞭解市場整體需求,而是根據當地市場最主要的需求,從現有的產品線中,尋找一個比較符合的類型匆忙供應。這樣的結果,使項目很難實現整體價值的最大化,開發商為彌補這方面的損失,不得不重復拿地,快速開工。
同時,高周轉還帶來瞭產品質量方面的風險。此前,上海、浙江、江蘇等地出現的一系列房屋質量方面的問題,均是由那些以高周轉而著稱的房地產企業造成。媒體事後瞭解到,問題原因多是在很多環節上沒有按照規定的工序花費足夠的工時。
部分房地產行業人士認為,決定樓盤品質的並不是使用的建築材料有多好,而是做這些工程的工人有沒有花足夠的時間來蓋好房子。因此,對開發商來說,放慢周轉速度,減少拿地,把心思花在提升產品品質層面,或許才是化解產能危機的最佳途徑。
作者:楊羚強
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/07332704048.shtml
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